Reconstruir un caserío en ruinas en otro sitio: ¿obligan a derribar la casa?

Lo que pasó

Unos propietarios de Aia (Gipuzkoa) aprovecharon un antiguo caserío en ruinas para levantar una vivienda nueva de lujo, pero no en el mismo sitio, sino a unos 200 metros del lugar original, y pasando de 309 a 567 metros cuadrados. La zona es suelo rural de especial protección y un corredor ecológico donde anidan halcones peregrinos. El Ayuntamiento había dado los permisos entre 2013 y 2017. Una federación deportiva que usa la zona denunció el caso en 2015 y recurrió los permisos ante el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

Qué decidió el tribunal

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en sentencia de 17 de enero de 2025, anuló hasta cuatro decretos y acuerdos municipales, declaró ilegal la construcción y ordenó su derribo. También mandó abrir un expediente sancionador.

Su razonamiento fue sencillo: la ley vasca del suelo solo permite reconstruir un caserío en el mismo lugar donde estaba. Levantarlo en otro sitio es nulo de pleno derecho.

Los propietarios recurrieron al Tribunal Supremo, que no admitió el recurso en una providencia de 8 de julio, con lo que la demolición quedó firme. El Supremo rechazó que el derribo perjudicara el interés general con una simple afirmación sin pruebas, y les impuso las costas.

Qué significa para ti: tener licencia del Ayuntamiento no garantiza que la casa sea legal. Si la licencia contradice la ley, un tribunal puede anularla años después y ordenar el derribo, con un coste muy alto para el propietario.

Consejo práctico:

• Si vas a rehabilitar o reconstruir una casa antigua en suelo rústico, comprueba qué permite exactamente la ley de tu comunidad autónoma (ubicación, superficie, uso).
• Pide un informe urbanístico por escrito antes de empezar.
• Ten en cuenta que en suelo protegido las obras ilegales suelen poder perseguirse sin plazo límite.
• Guarda todos los permisos, proyectos y comunicaciones con el Ayuntamiento.
• Un abogado o experto en urbanismo puede revisar el proyecto antes de invertir.

Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.