Derribo de tu casa por licencia anulada: ¿te indemnizan también lo hecho sin licencia?

Lo que pasó

Un propietario de Castrillón (Asturias) reformó y amplió su vivienda unifamiliar con licencia de obras de 2010 y dos modificaciones autorizadas en 2011. Pero otras dos modificaciones se hicieron sin licencia. En 2012 el ayuntamiento concedió una licencia de legalización, que los tribunales anularon después junto con las demás autorizaciones.

Las obras se derribaron el 9 de enero de 2020. El propietario reclamó una indemnización por la anulación de las licencias, y el juzgado y el Tribunal Superior de Justicia de Asturias le concedieron 979.011,64 euros, incluyendo lo construido sin licencia. El Ayuntamiento recurrió al Supremo.

Qué decidió el tribunal

El Tribunal Supremo estimó el recurso del Ayuntamiento de Castrillón. Fijó como doctrina que, cuando se anulan unas licencias y se ordena derribar, no se indemniza la parte de la obra hecha sin licencia, aunque después se intentara legalizar.

Por eso excluyó de la indemnización el coste de construir y de demoler esas dos modificaciones. La indemnización no desaparece, pero se reduce, y la cantidad exacta se calculará al ejecutar la sentencia.

Qué significa para ti

Si construyes con licencia y luego un juez la anula, el ayuntamiento puede tener que indemnizarte. Pero lo que hiciste por tu cuenta, sin licencia, corre de tu bolsillo aunque luego consiguieras una legalización que también acabe anulada.

Antes de ampliar o modificar una obra, espera a tener la licencia de esa modificación concreta.

También es útil saber que la responsabilidad del ayuntamiento por anular una licencia depende de que tú no hayas tenido culpa en lo que salió mal. Si tú mismo te saliste del proyecto autorizado, esa parte no se indemniza. Por eso es tan importante que cada cambio en la obra tenga su propio permiso por escrito.

Qué hacer si te pasa

• Guarda todas las licencias, proyectos y modificaciones aprobadas.
• No ejecutes cambios sobre el proyecto sin pedir antes la licencia de modificación.
• Si te anulan una licencia, reclama la responsabilidad patrimonial dentro de plazo.
• Separa en tu reclamación lo construido con licencia y lo construido sin ella.
• Consulta con un abogado o experto en la materia.

Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.