Casa en fuera de ordenación: ¿qué obras puedes hacer sin perder tus derechos?

Lo que pasó

En Alcobendas (Madrid), el ayuntamiento ordenó derribar unas obras hechas en unas viviendas de un edificio en situación asimilada a fuera de ordenación. Es decir, un edificio irregular en su origen, pero contra el que la Administración ya no podía actuar porque había pasado el plazo para restablecer la legalidad.

El ayuntamiento entendió que las nuevas obras hacían perder esa protección. La empresa propietaria recurrió hasta el Tribunal Supremo.

Qué decidió el tribunal

El Supremo estimó el recurso. Explicó que, cuando pasa el plazo para actuar contra una obra ilegal, la Administración ya no puede adoptar medidas para restablecer la legalidad, pero el propietario tampoco gana más derechos que el de mantener lo que hay y oponerse a la demolición.

En esos edificios se permiten las obras de conservación, higiene, ornato y seguridad. Las que van más allá están prohibidas, pero hacerlas no supone por sí solo perder la caducidad ya ganada: no da pie a derribar el edificio original.

Qué significa para ti

Si tu casa o tu edificio está fuera de ordenación o en situación asimilada, puedes mantenerla, repararla y hacerla segura. No puedes ampliarla ni hacer obras de reforma importantes. Si las haces, el ayuntamiento podrá actuar contra esas obras nuevas, pero no contra lo que ya estaba protegido por el paso del tiempo.

Esto da tranquilidad, pero no es un permiso para hacer más obras.

Guarda siempre las licencias de cada reparación, aunque sea pequeña: te servirán para demostrar que solo hiciste obras permitidas.

Recuerda que cada comunidad autónoma tiene su propia ley de urbanismo, con nombres y plazos distintos (fuera de ordenación, asimilado, situación de tolerancia). Antes de hacer nada, conviene saber exactamente qué régimen se aplica a tu vivienda y qué obras admite el ayuntamiento.

Qué hacer si te pasa

• Pide al ayuntamiento un certificado de la situación urbanística de tu vivienda.
• Antes de reformar, pregunta qué obras se admiten en tu caso.
• Limítate a obras de conservación, seguridad o ornato y pide la licencia que corresponda.
• Si te ordenan derribar, revisa si la acción ya había caducado.
• Consulta con un abogado o experto en la materia.

Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.