Prórroga de alquiler de dos años y subida máxima del 2 %: lo que aprueba el RDL 29/2026

Los inquilinos de vivienda habitual cuyo contrato esté a punto de terminar podrán pedir quedarse hasta dos años más con las mismas condiciones, y la actualización anual de la renta tendrá un tope del 2 % cuando no haya acuerdo con el propietario. Son dos de las medidas del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8.

La prórroga extraordinaria

Pueden pedirla los inquilinos con contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción esté a punto de acabar. Los requisitos son:

• Estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado todos los meses durante los ocho meses anteriores.
• Solicitarlo expresamente al propietario: la prórroga no es automática.

La prórroga se concede por periodos anuales, con un máximo de dos años adicionales, y se mantienen las mismas condiciones del contrato. El propietario debe aceptarla salvo que las partes pacten otras condiciones, firmen un contrato nuevo o el casero haya comunicado, con causa real y acreditada, que necesita la vivienda para él o para sus familiares. Tampoco se aplica si ambas partes acuerdan una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % más baja que la actual.

Límite a la subida de la renta

Para los contratos cuya anualidad se cumpla entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, la actualización de la renta se puede negociar. Pero hay dos reglas:

• Si la renta ya supera el máximo que marca el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler, no procede ninguna subida.
• En los demás casos, si no hay acuerdo, el incremento «no podrá ser superior al dos por ciento», según el texto del decreto.

Otras medidas del decreto

El texto es muy amplio. Entre otras cosas, endurece los alquileres de temporada (deben tener una causa real y, como regla general, no superar doce meses), incluye el alquiler por habitaciones en las normas de vivienda, prohíbe cobrar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y obliga a que los anuncios de alquiler indiquen el índice de referencia de precios y si el propietario es gran tenedor. También prevé medidas de protección frente a desahucios de personas vulnerables y una serie de cambios fiscales.

Un trámite pendiente

El Congreso derogó el 2 de octubre un decreto anterior con contenido similar, el 26/2026. Este nuevo real decreto-ley también debe ser convalidado en el plazo de 30 días; a la fecha de redacción de esta noticia, el BOE no recogía aún ese trámite. Además, el Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el mismo día, fija reglas para coordinar esta prórroga con la nueva prórroga automática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que entra en vigor el 15 de noviembre.

Consejos prácticos

• Pida la prórroga por escrito y por un medio que deje constancia (burofax o correo con acuse de recibo).
• Reúna los justificantes de pago de, al menos, los últimos ocho meses.
• Antes de aceptar una subida, compruebe si su renta supera el índice de referencia de su zona.
• Si el propietario rechaza la prórroga, un abogado o experto en arrendamientos puede revisar si la negativa está justificada.

Fuente: BOE, Real Decreto-ley 29/2026, 7 de octubre de 2026

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