Alquiler de vivienda: el casero que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino

El Gobierno ha cambiado las reglas del final de los contratos de alquiler de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre, establece que el propietario que decida no renovar el contrato cuando termina tendrá que pagar una indemnización al inquilino, salvo en algunos casos concretos. La norma entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Qué cambia

La reforma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que regula qué pasa cuando se cumple la duración mínima del contrato (cinco años si el casero es una persona física y siete si es una empresa). Hasta ahora, si nadie avisaba, el contrato se prorrogaba; ahora se mantiene esa renovación automática por periodos iguales, pero con dos novedades importantes:

• Más preaviso para el casero: si no quiere renovar, debe comunicarlo con al menos seis meses de antelación (antes eran cuatro). El inquilino sigue teniendo que avisar con dos meses.
• Indemnización: el propietario que no renueve debe pagar la cantidad mayor entre doce mensualidades (calculadas con el valor alto del índice estatal de precios de referencia para esa vivienda) o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa. Si no existe valor de referencia, se toma la renta que se esté pagando. El pago se hace al entregar las llaves.

Si la vivienda se vende, el comprador asume la posición del casero y, con ella, la obligación de indemnizar.

Cuándo no hay que pagar

La norma recoge excepciones que el propietario debe indicar por escrito en su aviso. Entre ellas: que necesite la casa para vivir él o un familiar cercano (si no la ocupan en tres meses, sí deberá pagar); que el inquilino no haya vivido en ella más de seis meses del último año sin una causa justificada; que tenga otra vivienda disponible en el mismo municipio; que se firme un contrato nuevo, o que el inquilino rechace una oferta formal de nuevo contrato con las garantías de duración y de renta que fija la ley.

Otras prórrogas

El decreto también reordena las prórrogas especiales. Los inquilinos en situación de vulnerabilidad, acreditada con un informe de los servicios sociales de menos de un año, pueden pedir una prórroga de hasta un año, que los grandes propietarios deben aceptar. En las zonas de mercado tensionado declaradas, el inquilino puede solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, con algunas excepciones.

A quién afecta y desde cuándo

Se aplica a los contratos de vivienda habitual que estén vigentes el 15 de noviembre y venzan después de esa fecha. Hay matices importantes:

• Los avisos de no renovación enviados correctamente antes del 7 de octubre siguen siendo válidos y no generan indemnización.
• Si al entrar en vigor al contrato le quedan menos de seis meses, el propietario puede avisar con cuatro meses.
• Los contratos que ya estaban en tácita reconducción (prorrogados mes a mes o año a año por el Código Civil) pasan al nuevo régimen en su siguiente vencimiento.

Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días. Conviene recordar que un decreto anterior con el mismo objetivo, el 27/2026, fue derogado el 2 de octubre al no superar ese trámite.

Qué hacer

• Si es inquilino, guarde su contrato y los justificantes de pago, y revise cuándo vence.
• Si es propietario y piensa no renovar, calcule el plazo de preaviso y si su caso encaja en alguna excepción; las excepciones deben constar por escrito.
• Ante cualquier duda sobre fechas o importes, consulte con un abogado o experto en arrendamientos.

Fuente: BOE, Real Decreto-ley 28/2026, 7 de octubre de 2026

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