Prohibir pisos turísticos en la comunidad de vecinos: ¿hace falta unanimidad?

Lo que pasó

En varias comunidades de propietarios, los vecinos estaban hartos de los pisos turísticos: ruido, entradas y salidas a cualquier hora, desconocidos en la escalera. La junta de cada edificio votó prohibir que los pisos se dedicaran al alquiler turístico. El acuerdo no tuvo el apoyo de todos los vecinos, pero sí el de tres quintas partes de los propietarios, que además representaban tres quintas partes de las cuotas de participación.

Algunos propietarios que se oponían acudieron a los tribunales. Su argumento era que la ley solo permite, con esa mayoría, «limitar o condicionar» los pisos turísticos, pero no prohibirlos del todo; para prohibirlos, decían, haría falta la unanimidad, es decir, el sí de todos. Las Audiencias Provinciales habían respondido de forma distinta a esta pregunta, así que el asunto llegó al Tribunal Supremo.

Qué dijo el tribunal

El Tribunal Supremo, reunido en Pleno (todos los magistrados de la Sala de lo Civil) y por unanimidad, dictó el 3 de octubre de 2024 las sentencias 1232/2024 y 1233/2024. Su conclusión es clara: las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico con la mayoría de tres quintos.

Las razones fueron estas:

• Limitar incluye prohibir. La prohibición es simplemente la limitación más intensa, así que la palabra «limitar» no la excluye.
• La finalidad de la ley. La reforma de 2019 se aprobó para frenar la subida de los alquileres, a la que contribuye el alquiler turístico.
• La unanimidad sería un bloqueo. Si hiciera falta el voto de todos, bastaría con que el dueño del piso turístico votara en contra para impedir cualquier acuerdo.
• Es proporcionado. Exigir una mayoría reforzada protege tanto a la comunidad como al propietario.

Qué significa para ti

Si vives en un edificio con pisos turísticos, la comunidad puede votar su prohibición sin necesitar el sí de todos los vecinos. Hacen falta dos mayorías a la vez: tres quintas partes de los propietarios y tres quintas partes de las cuotas.

Si eres propietario de un piso turístico, debes saber que estos acuerdos no tienen efectos hacia atrás: la ley dice expresamente que no son retroactivos. Además, el Supremo ha dicho en otras sentencias que las prohibiciones tienen que ser claras y expresas.

Y si vas a comprar un piso para dedicarlo al alquiler turístico, revisa antes los estatutos y las actas de la comunidad: puede existir ya una prohibición.

Qué hacer si te pasa

• Si quieres proponer la prohibición: pide al presidente que incluya el punto en el orden del día de la junta. Asegúrate de que el acta recoja bien los votos y las cuotas.
• Vecinos ausentes: se les comunica el acuerdo y tienen 30 días para mostrar su oposición; si no lo hacen, su voto se cuenta como favorable.
• Inscríbelo: conviene inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que afecte también a quien compre después.
• Si quieres impugnarlo: por regla general hay tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que estar al corriente de pago con la comunidad.
• Documentos que debes guardar: convocatoria, acta, comunicaciones a ausentes, estatutos y nota simple del Registro.

Un abogado o experto en propiedad horizontal puede ayudarte a revisar la votación y los plazos. Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.

Fuente: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno), sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024. Información publicada por Abogacía Española: «El Supremo respalda la validez de los acuerdos comunitarios prohibitivos de pisos turísticos».