Ejecución hipotecaria por impago: ¿cuántas cuotas tienen que deber para quitarte la casa?

Lo que pasó

Casi todas las hipotecas firmadas antes de 2013 tenían una cláusula de vencimiento anticipado: si dejabas de pagar, el banco podía exigirte de golpe todo lo que quedaba por devolver y, si no pagabas, ir a juicio para subastar la vivienda. Algunas de estas cláusulas permitían hacerlo por una sola cuota impagada, aunque fuera en parte.

Los tribunales europeos y españoles declararon abusivas estas cláusulas. Pero quedaba una duda enorme: ¿qué pasa con los miles de procedimientos de ejecución que ya estaban en marcha? El Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo resolvió la cuestión en septiembre de 2019, en un caso en el que el banco recurría precisamente la anulación de una de estas cláusulas.

Qué decidió el tribunal

El Supremo confirmó que la cláusula que permitía ejecutar por un solo impago era abusiva y dio unas reglas para los procesos que aún no habían terminado con la entrega de la casa:

• Si el banco dio por vencido el préstamo antes de la Ley 1/2013 apoyándose en esa cláusula nula, el proceso debe archivarse.
• Si lo hizo después, hay que mirar si el impago era grave y proporcionado, con la referencia de lo que exige la ley de crédito inmobiliario de 2019. Si no lo era, el proceso se archiva; si lo era, puede seguir.
• Archivar el proceso no impide que el banco vuelva a demandar más adelante si se cumplen los requisitos de la ley nueva.

Qué significa para ti

Si tienes una ejecución hipotecaria abierta o te amenazan con ella, la cláusula de vencimiento anticipado de tu escritura puede ser clave. Un banco no puede quitarte la vivienda por un retraso pequeño. La ley exige ahora un número mínimo de cuotas impagadas, que depende de en qué parte del préstamo estés, y un aviso previo para que puedas ponerte al día.

Ojo: esta doctrina no borra la deuda. Lo que debes, lo sigues debiendo. Lo que hace es impedir que el banco use una cláusula abusiva para acelerar la pérdida de la casa.

Qué hacer si te pasa

• Lee la cláusula de vencimiento anticipado de tu escritura (suele estar en la parte de «resolución anticipada»).
• Reúne los recibos y anota exactamente cuántas cuotas debes y desde cuándo.
• Si te ha llegado una demanda o un requerimiento del juzgado, mira la fecha: los plazos para oponerte son muy cortos.
• Consulta cuanto antes con un abogado o experto en la materia; si no puedes pagarlo, pide abogado de oficio (justicia gratuita).
• Pregunta al banco por el Código de Buenas Prácticas o por una reestructuración de la deuda.

Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.