Comisión de apertura de la hipoteca: ¿se puede reclamar? Lo que dice el Supremo en 2025

Lo que pasó

Muchas personas que firmaron una hipoteca pagaron al banco, el mismo día de la firma, una comisión de apertura: un porcentaje del dinero prestado que el banco cobra por «abrir» el préstamo. Durante años se discutió si ese cobro era abusivo y si había que devolverlo.

En 2025 llegaron al Tribunal Supremo dos escrituras de hipoteca con esta comisión. En una era del 0,50 % del capital y en la otra del 1 %. Los clientes pedían que se anularan y que se les devolviera lo pagado.

Qué decidió el tribunal

El Supremo, después de leer lo que había dicho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en varias sentencias de 2025, mantuvo su criterio: la comisión de apertura no es abusiva por sí misma. Hay que mirar cada caso.

• Revisa si la cláusula era clara: si el cliente podía saber, antes de firmar, cuánto iba a pagar y por qué.
• Revisa si el importe era razonable comparado con lo que cobraban otros bancos en operaciones parecidas.

En estos dos casos concluyó que las cláusulas eran transparentes y que el 0,50 % y el 1 % estaban dentro de lo normal en el mercado. Por eso no ordenó devolver nada. Recordó también que no hay una respuesta única para todas las hipotecas: depende de las pruebas de cada pleito.

Qué significa para ti

Si pagaste comisión de apertura, no tienes garantizada la devolución. Pero tampoco está cerrada la puerta. Puede haber posibilidades si:

• La comisión no aparecía clara en la oferta ni en la escritura, o estaba escondida entre otros gastos.
• El porcentaje era claramente superior a lo habitual en la fecha en que firmaste.
• El banco te cobró, además, otras comisiones por lo mismo (por ejemplo, «estudio» y «apertura» a la vez).

Además, existen sentencias europeas sobre préstamos personales que han sido más duras con estas comisiones, pero el Supremo entiende que no cambian lo dicho para las hipotecas.

Qué hacer si te pasa

• Busca la escritura de la hipoteca y la oferta vinculante o ficha de información que te dieron antes de firmar.
• Localiza el apartado de comisiones y anota el porcentaje y la cantidad que pagaste.
• Guarda el recibo o el extracto donde se ve el cargo.
• Antes de reclamar, pide a un abogado o experto en la materia que compare tu comisión con las de la época y valore si merece la pena ir a juicio, porque si pierdes puedes tener que pagar costas.
• Puedes empezar con una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente del banco.

Cada caso depende de sus circunstancias y sus documentos.